L’acquisition de parts/d’actions d’une société polonaise par un étranger n’est pas simple. En effet, le législateur polonais a introduit l’obligation pour un étranger d’obtenir un permis d’achat de parts/d’actions. Dans cet article, nous allons essayer d’expliquer la procédure permettant d’obtenir l’autorisation en question par un étranger.
1. Un étranger
La loi du 24 mars 1990 relative à l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (c.-à-d. Journal Officiel de 2017, pos. 2278, telle que modifiée), ci-après dénommée la loi, définit le terme « étranger » de manière très large. Selon l’article 1(2) de la loi, un étranger est :
- une personne physique qui n’a pas la nationalité polonaise ;
- une personne morale ayant son siège à l’étranger ;
- une société des personnes mentionnées au point 1 ou 2 sans personnalité juridique, ayant son siège à l’étranger et créée conformément à la législation des pays étrangers ;
- une personne morale et une société commerciale sans personnalité juridique ayant son siège sur le territoire de la Pologne, contrôlée directement ou indirectement par les personnes ou sociétés énumérées aux points 1, 2 et 3.
Il convient de noter ici que la loi exige qu’une société soit considérée comme une société contrôlée si un ou plusieurs étrangers y détiennent, directement ou indirectement, plus de 50% des voix à l’assemblée des actionnaires ou à l’assemblée générale, également en tant que créancier gagiste, usufruitier ou sur la base d’accords avec d’autres personnes, ou si les étrangers y aient une position dominante au sens des dispositions du Code des sociétés commerciales (article 1(3) de la loi).
2. Quand faut-il demander le consentement à l’acquisition de parts/d’actions ?
Un étranger est tenu de demander un permis dans les cas suivants :
- l’acquisition ou la prise de parts ou d’actions dans une société commerciale avec son siège sur le territoire de la République de Pologne, ainsi que d’autres opérations juridiques concernant des parts ou des actions, si, à la suite de celles-ci, la société qui est propriétaire ou usufruitier perpétuel de biens immobiliers sur le territoire de la République de Pologne devient une société contrôlée (article 3e(1) de la loi) ;
- l’acquisition ou la prise de parts ou d’actions dans une société commerciale avec son siège sur le territoire de la République de Pologne, qui est propriétaire ou usufruitier perpétuel de biens immobiliers en Pologne, si cette société est celle contrôlée et les parts ou actions sont achetées ou prises par un étranger qui n’est pas détenteur de capital ou actionnaire de la société (article 3e(2) de la loi).
Les restrictions ci-dessus ne s’appliquent pas si les actions de la société sont admises à la négociation sur un marché réglementé ou si la société est propriétaire ou usufruitier perpétuel :
- d’un local d’habitation indépendant au sens de la loi du 24 juin 1994 relative à la propriété de logements (c.-à-d. JO 2021, pos. 1048, tel que modifié) ;
- d’un local commercial indépendant à des fins de garage ou une part dans un tel local, si cela est lié à la satisfaction des besoins résidentiels de l’acheteur ou du propriétaire du bien immobilier ou du local d’habitation indépendant ;
- des biens immobiliers non bâtis dont la superficie totale dans l’ensemble du pays n’excède pas 0,4 ha en zone urbaine, acquis à des fins statutaires.
Les exonérations décrites ne s’appliquent pas si les biens immobiliers mentionnés ci-dessus sont situés dans la zone frontalière ou s’ils constituent des terres agricoles d’une superficie supérieure à 1 ha (article 3e(3) de la loi).
Un étranger qui est citoyen ou entrepreneur des États parties à l’accord sur l’Espace économique européen ou de la Confédération suisse n’est pas tenu d’obtenir un permis (article 8(2) de la loi).
3. Les conditions de délivrance d’un permis
Le permis sera délivré dans le cas où :
- l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger ne constituera pas la menace pour la défense, la sécurité de l’Etat ou l’ordre public, et ne s’oppose pas aux considérations de politique sociale et de santé publique ;
- l’étranger indiquera des circonstances confirmant ses liens avec la République de Pologne (article 1a(1) de la loi).
Le législateur précise que les circonstances confirmant les liens d’un étranger avec la République de Pologne sont les suivantes :
- le fait d’avoir la nationalité polonaise ou d’être d’origine polonaise ;
- le fait de se marier avec un citoyen polonais ;
- le fait d’avoir un permis de séjour :
- temporaire, à l’exception d’un permis de séjour temporaire pour les victimes de la traite des êtres humains et de l’autorisation de séjour temporaire en raison de circonstances nécessitant un séjour de courte durée du ressortissant étranger sur le territoire de la République de Pologne, soit
- permanent, ou
- de résident de longue durée – UE ;
- la participation dans l’organe de direction des entrepreneurs contrôlés,
- l’exercice d’une activité économique ou agricole en Pologne, conformément aux dispositions du droit polonais (article 1a(3) de la loi).
4. La demande
Le permis est délivré à la demande de l’intéressé par le Ministre chargé des affaires intérieures.
Le contenu de la requête est précisé par la loi et le règlement du Ministre de l’intérieur du 20 juin 2012 sur les informations détaillées et les types de documents à présenter par un étranger demandant un permis d’acquisition de biens immobiliers (JO 2012, pos. 729), ci-après dénommé le règlement. La demande doit indiquer, entre autres :
- l’étranger sollicitant le permis ;
- la société dont les parts ou actions font l’object d’une acquisition, d’une prise ou d’une autre transaction juridique au profit de l’étranger ;
- les sociétés avec le siège sur le territoire de la Pologne, dépendantes de la société à laquelle la transaction se rapporte, étant propriétaires ou usufruitiers perpétuels de biens immobiliers sur le territoire de la République de Pologne, qui deviendront des étrangers au sens de la loi à la suite de l’acquisition, de la prise en charge ou d’une autre opération juridique au profit d’un étranger concernant des parts ou actions de la société à laquelle la transaction se rapporte ;
- les biens immobiliers détenus en propriété ou en usufruit perpétuel de la société concernée par la transaction et les biens immobiliers détenus en propriété ou en usufruit perpétuel de ses filiales qui deviendront contrôlées par le(s) étranger(s) à la suite de l’une ou l’autre de ces activités ;
- le vendeur ;
- la détermination du mode d’acquisition ou de prise des parts ou des actions, soit d’une autre transaction juridique concernant les parts ou actions de la société, à la suite de laquelle une société commerciale avec le siège sur le territoire de la République de Pologne, qui est propriétaire ou usufruitier perpétuel de biens immobiliers en Pologne, deviendra une société contrôlée (§ 6 du règlement, article 1a(3) de la loi.
La demande doit être accompagnée de documents confirmant les circonstances indiquées dans la requête et les liens de l’étranger avec la Pologne, ainsi que d’autres documents permettant d’établir l’exactitude de l’acquisition d’un bien immobilier, et en particulier :
- les documents précisant le statut juridique de l’étranger ;
- les documents confirmant les liens de l’étranger avec la République de Pologne ;
- les documents précisant le statut juridique de la société dont les parts ou actions font l’objet de la demande ;
- les documents précisant le statut juridique du vendeur de parts ou d’actions ;
- les documents spécifiant les biens immobiliers détenus en propriété ou en usufruit perpétuel par la société à laquelle la demande se rapporte et par ses filiales qui deviendront contrôlées par l’étranger ou les étrangers à la suite de l’une de ces actions ;
- une déclaration du cédant des parts ou actions, exprimant la volonté de les vendre à l’acquéreur (§ 7 du règlement, article 1a(4) de la loi).
Un droit de timbre de 1 570,00 PLN doit être payé lors de la demande de permis. La preuve du paiement du droit de timbre sur la requête est jointe à la demande.
Le demandeur peut agir par l’intermédiaire d’un mandataire. Dans ce cas, la requête doit être accompagnée d’une procuration et de la preuve du paiement du droit de timbre sur la procuration d’un montant de 17,00 PLN.
5. L’examen de la demande
Le ministre chargé des affaires intérieures procède à une analyse formelle de la demande. Avant de prendre une décision, il peut exiger la présentation des preuves et informations nécessaires à l’examen de la demande. Il peut également vérifier, avec l’aide des organismes compétents d’administration publique, si l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger ne constitue pas la menace pour la défense, la sécurité de l’État ou l’ordre public, et si elle sera conforme à l’intérêt de l’État (article 2(1) de la loi). Le ministre a également le droit de demander aux organismes d’administration publique, aux organisations professionnelles et aux institutions de l’État d’exprimer leur avis et de fournir des documents et informations, notamment ceux contenus dans le registre des terrains et des bâtiments (article 2a de la loi).
Le Ministre chargé des affaires intérieures adresse une demande au Ministre de la défense nationale et, en ce qui concerne les propriétés agricoles, également au Ministre du développement rural. Ceux-ci peuvent former opposition dans un délai de 14 jours à compter de la date de dépôt de la requête. Dans des cas particulièrement justifiés, le Ministre compétent pour les affaires intérieures, à la demande de l’organe ayant le droit de s’opposer, est autorisé à prolonger le délai d’objection jusqu’à 2 mois à compter de la date de remise de la demande (article 1(1,2) de la loi).
Dans le cas où le Ministre de l’administration refuse de délivrer un permis, il n’est pas nécessaire de d’introduire une demande auprès du Ministre chargé de la défense nationale ou du Ministre du développement rural (article 1(1b) de la loi).
6. Le permis
Le permis prend la forme d’une décision administrative. Elle doit préciser notamment :
- la personne de l’acquéreur et du cédant ;
- l’objet de l’acquisition ;
- les conditions particulières dont la possibilité d’acquérir des biens immobiliers dépendra (article 3(1) de la loi).
Le permis est valable pour une période de 2 ans à compter de la date de sa délivrance (article 3(2) de la loi).
La décision de refus de délivrance d’une autorisation est prise dans les cas suivants :
- le non-respect des conditions légales ;
- l’avis négatif des autorités donnant leur avis.
Il n’y a pas de recours contre la décision relative au permis d’acquisition de parts /d’actions par un étranger, rendue en première instance par le Ministre chargé des affaires intérieures. La partie insatisfaite de la décision peut demander au Ministre de réexaminer l’affaire. Les dispositions relatives aux recours contre les décisions s’appliquent à la requête en question.
7. Les mentions légales
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